【不動産の生前対策マニュアル】相続税対策のポイントやリバースモーゲージなどのメリット・デメリット比較

不動産は大切な資産である一方、相続においては税負担や管理の面で課題も生じがちです。

相続の現場を目の当たりにしてきた司法書士が、生命保険、信託、生前贈与といった活用法から、賃貸、売却、リバースモーゲージなどの不動産活用による相続税対策まで、必要な準備と対策を具体的に解説します。

また当司法書士事務所は横浜市を中心に神奈川県全域から沢山の生前対策・不動産活用についてご相談をいただいております。

生前対策について少しでもご不安がある方は0120-926-680よりお気軽に無料相談のご予約ができます。

当司法書士事務所の無料相談について詳しくはこちらからご覧ください。

不動産をスムーズに承継するための3つの準備

不動産の承継・生前対策には3つの準備が行われることが多いです。

ご自身やご家族のご状況によって活用のメリット・デメリットが変わりますので、それぞれの対策で何が出来て何が出来ないのかポイントを解説します。

準備① 生命保険を活用した納税資金の確保

死亡保険金を納税資金に充てることは、相続税対策の基本中の基本と言えます。

ご存知の方も多いかと思いますが、相続人が受け取る生命保険金には、「500万円 × 法定相続人の数」まで非課税として受け取れます。

例えば、父親が死亡し、法定相続人が妻と子ども2人の合計3人なら、1,500万円まで生命保険金を非課税で受け取れます。

厳密な話をすれば、よほどの極端な額でない限り、生命保険金というのは法律的には相続財産ではない（遺産分割協議の対象ではない）のですが、これを無条件に認めてしまうと多くの相続税を課税されるような方が、ご自身の資産の大半を生命保険金にしてしまうのではないでしょうか。

このため上記の「500万円 × 法定相続人の数」を超える生命保険金は、相続税法上「みなし相続財産」として扱われます。

逆を言えば、この範囲でしたら堂々と非課税で受け取れる訳ですから、非常に使い勝手の良い制度と言えます。相続税を課税される方ならば、使わない理由が見当たらないようにも思います。

しかし、現場で相続の仕事をしていると、まだまだこの保険金の制度を使っていない方が多いように思います。

特に相続財産が自宅不動産を含めて1億以下程度の「相続税がかかる中では」小規模な相続事案においては、特に利用している方が少ないように思います。

この範囲の財産額の方は、例えば自宅が一戸建てでおおよそ3500万円程度の路線価評価、金融資産が3500万程度の方を想定してみますと、おそらくご自身の事を資産家との認識が無く、相続税に対する対策もあまり積極的に行っていない方も多いです。

仮に上記の方の例において相続人が子ども2名だとすると、小規模宅地の特例などを用いない前提で、生命保険に全く加入していないとすると、約320万円の相続税が掛かります。

仮に金融資産の3500万円のうち、1000万円を生命保険に加入していたとすると、相続税額は概算で180万ほどになります。

無駄に保険に入る必要はありませんが、単に生命保険に加入するだけで140万円ほどの節税効果がありますので、法律で認められた枠内においては生命保険を活用しない手はないかと思います。

また生命保険金は遺産分割協議を必要としないため、保険会社により多少の差はあるものの、故人の死亡後すぐに現金として受領できるというメリットもあります。

このメリットも故人の葬儀代・納骨代の支払いに充てたり、後々の相続税の納税資金とすることができるため見逃せません。

よく高齢のお客様から「保険なんて私たちの年齢ではもう入れないでしょう」とのお声を頂きますが、このような相続対策の保険は「一時払い終身保険」なとど呼ばれ、通常の掛け捨てなどの生命保険が毎月少しずつ保険料を支払うのに対し、一時払い終身保険は、最初に保険金を一括で支払い、本人が亡くなった時に保険金を受け取れる保険商品です。

このため高齢になり相続税の対策が必要になった段階で、手許に余剰の金融資産がある方は、最も取り掛かりやすい相続対策といえます。

一時払い終身保険は、外資の保険会社などにおいては、加入者のご年齢が80代でも加入できる商品もあります。

逆に一部の日本の保険会社では、そもそも取扱いをしていないこともあるようですので保険会社選びでは注意が必要です。

また「相続税の非課税枠」が利用できるようにするため、受取人を法定相続人に指定しておくことも忘れないようにしましょう。

準備② 暦年贈与（年間110万円の非課税枠）の活用

上記の生命保険による相続税の非課税枠を活用することが、相続対策のまず一歩目かと思います。

生命保険による相続税の非課税枠については、「500万円 × 法定相続人の数」との制限がありますので、多くの方にとっては1000万円～2000万円の範囲内となるのではないでしょうか。

この生命保険による相続税の非課税枠の次のステップとして考えるのが、年間110万円の非課税枠を用いた暦年贈与による贈与です。

暦年贈与とは、毎年1月1日～12月31日に、１人当たり110万円までの範囲でしたら非課税で贈与可能という制度です。

当然、複数人相手にそれぞれに贈与することが可能ですし、例えば子ども４人にそれぞれ110万円ずつ贈与し、年間440万円/年の非課税での贈与というのも理論上は可能です。

ただこうしたケースでよく見られるのが、あげる側（贈与者）が、貰う側（受贈者）の子どもや孫の名義で預金口座を開設し、その口座に単に110万円ずつ入金するというケースです。

この場合、通帳も印鑑も贈与者が管理していて、受贈者である子どもや孫はその預金口座の存在すら知らない、などということも多々あります。

贈与は双務契約による法律行為ですので、贈与者からの贈与の意思表示があり、受贈者も贈与を受けた認識がある。通帳の管理や資金の運用は受贈者が行う、などが大前提になります。

また受贈者が未成年の場合、親権者であるその親が贈与契約や通帳の管理を行う必要があります。

これまで暦年贈与について説明をしてきましたが、暦年贈与についても新たなルールの改正がなされました。

2023年の税制改正で、暦年贈与で受けた財産について、相続財産に加算する期間をこれまでの「相続開始前３年間」から「相続開始前７年間」に順次延長されています。

相続対策をする側としては、自分がいつ亡くなるのかは当然分からないため、法定相続人（特に子世代）に対する暦年贈与については、使い勝手が悪くなったと言っても良いでしょう。

このため暦年贈与を用いる方の多くでは、「孫世代」への贈与を用いることも多いようです。

少しルールの盲点を突くような話ですが、孫は子が死亡したり、養子縁組をしない限り贈与者にとって「法定相続人」ではありません。

相続財産に加算、つまり持ち戻しの対象でない孫への暦年贈与を用いて、1世代飛ばした贈与をするケースも多いです。

この場合も、通常の贈与と同じように形ばかりの贈与と指摘されないよう注意を払う点は同じです。

特に保険会社などでは、あえて贈与を受けた贈与資金をそのまま、孫の名義で積み立て形式の保険などに加入するなどして、贈与が成立し、その使途を明らかにするようなことも多くみられます。

準備③ 家族信託による柔軟な財産承継と管理

不動産資産については、家族信託の活用も多くのメリットがあります。

高齢になってくると、当然に認知症のリスクは上昇します。

認知症になってしまうと取引行為ができないため、財産を処分することができなくなってしまうリスクがありますが、家族間で信託契約をを結んでおけば、本人が判断能力を失っても受託者（管理を任されてる人）が代わりに管理や処分が可能になります。

また不動産資産と家族信託は、とても相性がよい点も見逃せません。

なぜなら不動産には登記制度があり、信託登記を行うことで、その不動産が信託財産であること、受託者が誰かを登記簿謄本に記載されます。

このため、第三者に対しても信託の存在を明らかになり、売買などの手続きの際もスムーズに行えます。

また家族信託では、成年後見制度と異なり不動産の売却などに家庭裁判所の許可が不要ですので、自由な管理・処分を受託者に委任でき、柔軟な対応が可能です。

また家族信託の利点として、信託終了時のの残余財産の帰属先を決めることで、実質的に信託財産、特に不動産についての遺言の代用ができる点です。

家族信託は、親族の誰かに財産の管理・運用を任せる制度です。

信託終了時の多くは、委託者（任せる人）が亡くなった時ということが多いため、残った財産を誰に渡すかを明確にしておく必要があります。また家族信託においては、通常の遺言では実現できない二次相続以降の承継先の指定も可能です。

例えば信託終了後は、受託者である長男に財産を帰属させるが、さらに長男死亡時には、長男の子であるは孫に承継といった受益者連続型の信託設計も可能です。

家族信託を検討した方がいいケースとは？場合によっては実施しない方が良いの…？

不動産の特性を活かす：相続税対策となる4つの活用法

また相続対策をしていきたいが、家族信託まではハードルが高いという方もいらっしゃるでしょう。

不動産については、基本的に現金債権株券などの金融資産から不動産に変えるだけでも、様々な相続対策のメリットがあります。

ここからは不動産の特性を活かして相続税対策をする4つ方法についてポイントと特性をお伝えします。

1．賃貸経営による収益化と相続評価額の圧縮

不動産を賃貸物件として活用することで、家賃収入という安定収益が得られます。

また相続税の面においても、相続発生時（正確には相続税の申告期限時点）まで不動産を賃貸物件として活用していた場合、「貸家建付地」として相続税評価額の評価を下げるというメリットがあります。

そもそも都市部の場合、不動産を購入した時点で、概ね購入価格に比べて相続税評価である路線価の方が低いことが一般的ですので、現金を不動産に変えるだけでも相続税対策として有効と言えます。

2．相続を見据えた賢い売却戦略

一方で、不動産を相続前に売却し現金化した方が良いケースもあります。

例えば親が自宅として使っている不動産だが、子どもは別に不動産を所有し、将来的にそこにはすまないケースです。かつ、不動産を売却した場合、譲渡所得が発生する見通しのケースです。

この場合、親が不動産を売却した場合、ご自宅の売却にあたりますので居住用不動産の3,000万円特別控除などを活用できる可能性が高いです。

一方で、子世代に相続した後に売却をした場合、子世代にとっては自宅扱いではありませんので、この特別控除はおそらく使えないでしょう。

例外的に、相続後に「空き家」を売却した場合に、いわゆる「空き家の3000万円控除（正式名：被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除）」が使えるケースもありますが、建物が旧耐震時代であること、区分マンションでは使えないなど要件が相当に厳しいです。

このためこの制度を前提にして、生前から売却を計画するのは、少しリスクもあると思われます。

いずれにしても売却市況が良い地域で、不動産が売れるような立地でしたら、税制面のメリットを最大限確保しつつ、不動産を現金化することも可能です。金銭化した不動産の現金で、前述の保険金などの対策を取る方も多くいらっしゃいます。

3．リバースモーゲージによる資金調達と自宅の活用

「リバースモーゲージ」とは、自宅を担保にしてお金を借りながら、そのまま自宅に住み続けられる主に高齢者向けのローン制度です。老後の生活資金や医療・介護の費用を確保する手段として注目されています。

メリットとしては、なんといっても自宅に住み続けながら資金調達ができる点です。自宅を担保にしながら、住み慣れた家を手放すことなく、まとまった資金を得ることができます。

またこの借り入れた資金も原則、介護施設入居や生活関連費用などで自由に用いることができます。

また返済についても、一般的には死亡後に担保不動産を売却し、一括で返済するため、毎月の返済負担も少ないです。

一方で、リバースモーゲージのデメリットとしてあげられるのは、当然のことながら自宅を将来的に子どもなどに相続できなくなる可能性がある点です。

多くの場合、借入の返済については、契約者の死亡後に自宅を売却することで一括返済します。

相続人が返済をすれば所持し続けることも可能ですが、一括での金銭負担となるため、大半のケースでは契約者の死後に売却することになるでしょう。

また商品の性質上、どうしても対象物件が将来の売却価格の下落の少ない都市部に限定されやすいため、そもそもお住まいの地域によってはリバースモーゲージが使えないケースもあるでしょう。

また昨今の金利上昇局面のため、金利上昇により借入可能額が減少する、返済額が増えるなどのリスクも考えられますし、家を売却するわけではないですから、固定資産税、修繕費などの維持・管理費は自分で負担しなければなりません。

4．リースバックによる住み慣れた家での安心した暮らし

リバースモーゲージと似たような仕組みとして、「リースバック」というものがあります。

リバースモーゲージとの一番の違いは、リバースモーゲージは 自宅を担保にして融資を受ける（抵当権を設定する）のに対し、リースバックは所有権そのものを売却により第三者に移転してしまう点です。

ただまとまった現金を一括で得られるという点ではリバースモーゲージと同じく大きなメリットとなります。

また登記簿謄本上の所有権は変わりますが、売却後も買主と賃貸契約を結び、元の自宅にそのまま住み続けられるため引っ越し不要で住み慣れた地域で生活を送ることができます。

このため、売却が第三者にわかりにくいのもメリットと言えるでしょう。

またお子様などがいない方にとっては一種の生前の財産整理として、このリースバックを選択される方もいます。

換価や相続に手間のかかる不動産を現金化しておくことで、将来の相続にかかる手間の省略化を目的とされる方もいます。

一方でリースバックのデメリットとしては、どうしても売却価格が相場より安くなりやすい点があげられます。これは

買主（投資家や不動産会社など）としては、家賃に対する利回りで価格を計算するため、売却価格を上げてしまうと、その分元の所有者から受け取る毎月の家賃を上げざるを得ないという事情もあります。

このため概ね、市場価格より2割ほど安い価格で取引されることが多いように思います。

また当然のことですが、売却後は賃借人となるため元の所有者は毎月家賃を支払う必要が生じます。

自分がいつ死亡するのか、明確にわかる人はいませんので、長生きをした場合、支払う家賃が多くなる可能性もあります。

所有権は買主にあるため、大きな修繕や改築は勝手にできないですし、元の自宅ということもあり家賃は払っていても日常的なの修繕費を借主側が一部負担するケースもあります。

後悔しない相続のために今すぐできること

ここまで生命保険や生前贈与による活用、また不動産の家族信託やリースバックなどの制度について説明をしてきました。

いずれも便利な制度ですが、例えば保険や贈与による対策は、とても有効ではありますが、どうしても手許の現金は減少してしまいます。

またリバースモーゲージやリースバックなどの制度は、自宅に住み続けられるというメリットがある一方、次世代に残せる資産は失ってしまうというリスクもあります。

どんな相続対策にも、リットとデメリットが存在するのは事実です。

こうしたメリットとデメリットについては、どうしても当事者だけだと気づきずらいものです。

このため相続対策を行う場合、士業など専門職やフィナンシャルプランナー、また銀行の相談などを活用し、第三者の目から中立的な視点でアドバイスを貰った方が良いかと思います。

当事務所では経験豊富な司法書士による無料相談を実施していますので、少しでもご不安やご不明な点がある方は是非お気軽に無料相談をご利用いただければと思います。

無料相談について詳しくはコチラからご覧いただけます。