所有不動産記録証明制度の開始！「親の土地、どこにあるか分からない問題」がついに解決！？

今回は所有不動産記録証明制度についてその背景やこれまでの相続不動産の状況・法律の変化踏まえてどのように活用できるのか、またその注意について司法書士が解説します。

当事務所では横浜市を中心に神奈川県全域から多数の相続のご相談をいただいております。

所有不動産記録証明制度についても少しでもご不明な点がある方や、自分は使う事ができるのかなどお困りごとがございましたらお気軽にご相談ください。

2024年4月から始まった「相続登記の義務化」とは？

2024年（令和6年）4月1日から相続登記が義務化されました。

相続や遺贈によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記をしない限り、10万以下の過料などが課される可能性があります。

しかし、実際の相続の手続きの現場で大きな壁となるのは、その相続登記の義務だけではなく、そもそも亡くなった方がどこに不動産を持っていたのか正確に把握ができないということもあります。

特に地方の山林や原野、あるいは先代名義の未登記の家屋が放置されている、または固定資産税が課税されない私道など、家族では知らない「隠れた不動産」の手続きが相続の大きな手間となっています。

実際の相続の現場では、例えば、「うちの親は昔騙されて若い頃にどこか地方の都市の山林や田畑を買ってしまった」と言っていた気がする。

「亡くなったお父さんの遺品を整理していたら、見たことのない不動産の情報が出てきた」などと相談されることがよくあります。

救世主となるか？「所有不動産記録証明制度」がついに開始

2026年（令和8年）2月2日から始まった「所有不動産記録証明制度」は、こうした手間を一気に吹き飛ばす救世主となるかもしれません。

今回はこの制度について解説していきます。

所有不動産記録証明制度の概要

所有不動産記録証明制度とは、法務局、いわゆる登記所の登記官が、ある人物が所有者として記録されている不動産の登記データを全国から抽出して、一覧表として交付してくれる制度です。

従来の「名寄帳」との違い

これまでも、これと似たような制度がありました。

それは市区町村ごとの名寄帳と言われるものです。

この名寄帳は、市区町村などのあくまで自治体の中でその特定の方が持っている不動産についてすべてが掲載される制度でした。

全国一律での一括照会が可能になるという点で、今回の「所有不動産記録証明制度」は画期的な制度かもしれません。

誰が請求できる？申請権者と代理人

さて「所有不動産記録証明制度」を請求できる人はどなたになるのでしょうか。

当然、誰もが請求できるわけではありません。

当該本人が生きている場合、当然その本人からのみになり、亡くなっている場合は、法定相続人など不動産の名義を取得する可能性がある方から申請が可能です。

また、こうした方から委任を受けた司法書士も当然申請をすることができます。

なぜ今までの相続不動産の調査は難しかったのか

これまで亡くなった方の不動産を調べるのは、実に大変なものがありました。

これまでは先ほど言ったように、ある程度、不動産を持っている可能性が高い市区町村に行ったり、郵送で名寄町を請求することが不動産調査の王道でした。

ただ、全国には1700以上の自治体があるといえ、片っ端から請求することはほぼ不可能です。

また、とても厄介なのが、私道、二項道路などと言われるところです。

例えば、自宅の前を近隣の人たちと共有で持っている場合、これは公共の道路として供されているとみなされているため、固定資産税が非課税となることがあります。

固定資産税が非課税だと税金の通知書にも載らないし、市区町村によっては名寄町から漏れてしまうこともあります。

このため、一般の方が自ら相続登記をしたものの、この私道部分の共有道路だけ相続登記を漏らしてしまったということは、これまで何回も見えてきました。

また固定資産税免税点を下回る山林などについては、そもそも毎年の納税通知書などが発行されませんので、こうした免税点を下回る山林などについても相続登記をを漏らしてしまう可能性がどうしても出てきてしまいます。

司法書士が教える「所有不動産記録証明制度」の劇的なメリット

さて、所有不動産記録証明制度で何が変わるのでしょうか。

やはり一番大きく言えるのは、名寄帳の全国版ともいえる情報を、全国にある法務局が行ってくれることです。

法務局が持っている巨大なデータベースを使い、特定の方や、亡くなった方が全国に持っている不動産を全部リストアップできるようになります。

全国横断の制度のため、名寄町のような自治体ごとの縦割りもなくなりますし、非課税道路や免税点未満の土地などの固定資産税が極めて安い不動産についても発見することができます。

これは司法書士としては相当嬉しい制度です。

所有不動産記録証明制度の活用を具体例で解説

具体的な例をちょっと考えてみましょう。

例えば、亡くなった方が独身で全国に転勤をするためにマンションを買っていた方だとします。

疎遠な甥などが相続人になった場合、すべての不動産を探すのはひと手間です。

ただ、この制度を使えば、全国、例えば東京、大阪、福岡などどこにあっても一発で物件のリストが手に入ります。

また田舎の先祖代々持ち続けている土地、山林などもこの制度には言うべきかと思います。

お父さんが亡くなり、実家を相続することになりました。

実家のほかにもさらに裏山なども残っていたとします。

地方においては、一つの集落で裏の山を村人全員で共有にしている、なんていうケースも見たことがあります。

こうしたものだと、そもそも共有者が多すぎて課税の明細なども届きません。

ただ、今回の制度を使えば、親や祖父の代で登記が止まっていたりする、こうした地方の不動産にも対応することができます。

相続登記の義務化への対応と注意点

そして最も大事なのは、2024年から相続登記が義務化されたことへの対応となる点です。

知らなかったでは済まされないこの制度の義務化に対しても、所有不動産記録証明制度を使えばもれなくすることができます。

この制度を使えば、自分でもすべての不動産をすぐにリスト化できると思ったかもしれません。

ただ司法書士として解説するならば、何点か注意点が必要です。

そもそも所有不動産記録証明制度で不動産を特定するためには、不動産登記の個人の特定の仕組みを理解する必要もあります。

不動産登記の個人の特定・識別には、「住所」と「氏名」で個人を特定します。

つまり、亡くなった時の住所で登記されているとは限らない点です。

例えば、大昔に世田谷区で住んでいた方が、当時買ったマンションの住所をそのまま世田谷区の住所で登記にしていました。

この方がその後、大阪に引っ越して、また別のマンションを買いました。

今度は大阪の住所で登記をしました。

同じ方でも、世田谷区の住所で登記されている方と、大阪の住所で登記されてる方というのは別人扱いをされてしまいます。

このため、この制度をもれなくフルに活用するためには、亡くなった方が生まれてから亡くなるまでの住所をすべて把握する必要があります。この点はなかなか一般の方だと難しいかもしれません。

司法書士が教える「劇的なメリット」

それでもこの制度の導入は、相続実務における「革命」と言っても過言ではありません。

従来、不動産調査の基本は役所が発行する「名寄帳」でした。しかし、名寄帳には以下の欠点がありました。

「名寄帳」の限界を超える画期的な新制度と言えるでしょう。

また「知らなかったから登記しなかった」という言い訳が通用しにくくなる、相続登記の義務化の時代において、この証明書を取得することは、相続人の「善管注意義務」を果たすための強力なエビデンスとなります。

ただ唯一の実務上の「落とし穴」として、未登記建物の存在があります。

この制度は「不動産登記簿」をベースにしています。

したがって、そもそも登記されていない建物（未登記建物）はこのリストには載りません。

これらは依然として、名寄帳や現地の固定資産税納税通知書で確認する必要があります。

手続きの詳細（手数料・必要書類）

手数料は「検索条件（住所・氏名）の数」に応じて加算される仕組みです。

例えば、過去に3回引っ越した方の住所すべてを検索条件に入れる場合、手数料は「1,600円 × 3件」となります。

オンライン申請というのは、申請に添付する印鑑証明書などの書類も全て電子署名で行う必要があるため、普段登記等とは無関係の一般の方にとっては些か難易度が高いのではないかと思われます。

「所有不動産記録証明制度」の開始により、負動産（負の遺産）の放置や、意図しない登記漏れが許されない時代がやってきました。

この制度は、相続人にとっては「安心」を買うためのツールであり、我々司法書士にとっては、依頼者の大切な財産を守るための「精度の高い地図」となります。

もし、遠方に住んでいた親戚の不動産がどこにあるか分からない、あるいは自分が将来子供たちに迷惑をかけないか不安だ、という方は、ぜひこの制度の活用を検討してください。

司法書士の相続手続きサポート

ここまで解説させていただいた通り、相続手続きの抜け漏れを無くしたり、手続き自体が楽になる制度が増えていきいます。

一方で殆どの方にとって相続手続きは初めての経験で何から手を付ければ良いか分からないというケースが多いです。

相続手続きにおいては「もっと早くやればよかった…」「下手に進めてしまい大変なことになった…」という話も後を絶ちません。

少しでも分からないことやご心配がありましたら是非当事務所の無料相談をご活用ください。