相続放棄すれば実家の管理責任も消える？“負動産問題”の真実と、相続放棄後も残るリスクを司法書士が徹底解説

当事務所は横浜市を中心に神奈川県全域から多数のご相談をいただいております。

今回は相続の中でもご相談の多い相続放棄について複雑なご相談を司法書士が解説したいと思います。

相続放棄の基本と「相続財産と一切関係なくなる」の意味

ここからは相続放棄をすれば、亡くなった方の所有していた不動産の管理責任も消えるのか、について解説していきたいと思います。

相続放棄という言葉は非常に広く認知されています。

これは少子化や全国的に増えている空き家の問題、特に過疎地域などでの不動産などの増加が考えられるでしょう。

私は司法書士ですが、実際の実務の中でも相続放棄の依頼を受けることは、とても多くあります。

相続放棄というのは、基本的に相続とは「相続財産と一切関係なくなる」手続きだと思って良いいいでしょう。

相続放棄というのは、単に財産を受け取らないということではなく、民法915条に基づいて、亡くなった方の住所地を管轄する家庭裁判所に申述、実際は申請書類を提出することで、ようやく完成することになります。

相続放棄をすれば、プラスの財産だけではなく、マイナスの財産も含めて、相続をしなくて済むという非常に強力な手続きです。

このため明らかに借金が多いなど、マイナスの相続の場合は、本当に有益な手段です。

相続放棄のためには、裁判所に手続きを行う必要があります。 期限としては、相続の開始があったことを知った日から3ヶ月と定められています。

これを過ぎてしまうと、一定の理由がない限り相続放棄というのは認められなくなります。

【重要】相続放棄をしても「空き家」の管理義務は残る？

さて、ここからは相続放棄と不動産について考えます。

相続を放棄した場合、原則として、相続とは一切関係なくなりますので、亡くなった方の財産や借金などを引き継ぐことはありません。

一方で、相続財産の中に空き家に関しては管理義務が残る可能性があります。

相続放棄が認められた時点で、その相続人は最初から相続人でなかったということになりますが、もし相続財産に空き家などがある場合、推定される法定相続人の全員が放棄をしてしまうと、一番最後に放棄をした相続人には、法律上相続権は発生しないけれども、最低限の管理義務があるとされています。

この管理義務というのは、空き家を不適切に放置して近隣の住民に被害を及ぼしてしまったりとか、何か災害が起きて倒壊をしたり、火事が起きたりして、明らかに管理不足が原因で他人に損害が生じてしまった場合、損害賠償などを問われるリスクがあります。

このため相続放棄をすればすべて安心かというと、そうとも言えません。

では空き家などの不動産があった場合、相続放棄をした後、どのようにすればいいのでしょうか。

当然、不動産というのは物ですし、適切な管理をしていかなければ、建物についてはどんどん傷んでいくことになります。

一番最後にの順位で相続放棄をした方は、この相続した不動産について一定の管理義務責任を負うことになります。 この管理義務というのは、自己の財産と同じ程度のレベルとされています。

それほど厳しくはありませんが、一定の義務があることは確かでしょう。

放置された不動産の具体的な収支シミュレーション事例

ではこのような場合、相続する際にどのようなことに気をつければいいのでしょうか、私は司法書士と宅建業者を兼ねていますが、不動産によっては場所にもよりますが、一見酷い状態にみえる不動産でもある程度の財産価値がある場合も多くあります。

ここからは私が見てきた実際のケースを紹介します。

横浜市の15年間放置されていた空き家を手放した事例

（写真はイメージです）

横浜市のちょっと外れのところですがそこの不動産は接道が取れていない、厳密に言うと接道は取れているのですが、途中での段差があるため車でのアクセスができない土地、こうしたものが相続財産で残された方がいました。

しかも裏手は地盤が弱く、やや崖地になっていて管理も大変です。

この土地というのが、相続人間での押し付け合いもあり、約15年ほど放置されていました。

私も現地でこの不動産を見ましたが、失礼な言い方をすれば、とても人が住んでいたとは思えない建物が、横浜市の中心部に近い場所にあり、家屋が朽ち果てるような形で残されていました。

さすがにこれだけ長期間となると行政としても見過ごすわけにいかず、横浜市からいわゆる「特定空き家」の指定を受けるに至り、ご相続人から依頼を受けました。

このような場合、そもそも相続発生から長年時間が経ちすぎていて、相続放棄もできない可能性が高いケースでもありますが、まずは現状を把握することから始めました。

当然、車での接道が取れない土地なので、あまり高い値段で売ることはできません。

とはいえ、一応は横浜の市内ではありますので、果たしてこの不動産が全くの無価値なのかというところもあります。

また家屋については、傷みも激しいため解体以外の方法が無く、それなりの費用もかかります。

解体の際も、先ほど言ったように車でアクセスができないので、どうしても手作業が中心となり費用が膨らんでしまいます。

しかし、まず最初に費用感を出さないと始まりませんので、解体の見積もりを行いました。

同時に並行して進めたのが、「実際この土地はいくらだったら現実的に引き取ってくれるのか」という具体的な買い手探しです。

当然、接道が取れていないため、思ったような値段では売れませんが、それでも買い手がいないことはありませんでした。

具体的には、

・不動産の売却価格：500万円

・解体や撤去費用：300万円

でそれぞれ進めてくれる業者さんを見つけることができました。

このため相続の手続きさえ進めば、少なくともマイナスにならない（差し引き+200万円）ことが判明しました。

ゴールが見えることで、これまで無視を決め込んでいた他の相続人にも協力を得ることができ、15年間放置されていた相続の手続きを進めることができました。

アーケード街のビルを売却した事例

（写真はイメージです）

 ある地方都市の駅前のビルを所有していた方が亡くなりました。

ビルの解体はただでさえコストがかかるのですが、いわゆる駅前のアーケード街にあり、前面に商店街のアーケードがあるため重機が入ることができません。

このため、解体にはおよそ相続人が見積もりを取ったところ1000万円ほどはかかるということです。

不動産が売れる値段が更地で約1000万円ということなので、ほとんどプラスマイナスが出ない状態です。

ただ、それでも相続人の方は、このままにしておくわけにもいかないということで、プラスマイナスがゼロですが、これが責任感のある相続人の方が解体の費用を立て替え、不動産の売却まで持っていったケースもあります。

このように本当に相続した不動産が売れるのか売れないのか、実際の収支を出してみなければれば、分からないケースというのも多く見てきました。

なのでまずは専門家などに相談しシミュレーションをしてみることが実際に相談することが肝要と言えます。

この時に大事なのは、不動産を売却したいタイミングで「売れたらいいな」という価格ではなく、実際に「この値段なら買ってくれる」業者がいる価格、を元に計算をすることが肝要です。

どうしても不動産仲介を受けるだけの場合、仲介業者としては契約が欲しいばかりに高い値段を提示することが大半ですので、注意が必要と言えます。

この値段がおかしくなってしまうと、一気に収支が赤字になってしまうことも考えられるからです。

相続放棄後の管理責任から逃れるための制度

さて、それでも相続不動産の収支が厳しいという場合、相続放棄を考えざるを得ないでしょう。

では実際に、相続放棄をしたけれども空き家があった場合、どうすればいいでしょうか。

こちらも最近、制度が少し変わった部分ですが、相続放棄と併せていわゆる相続財産管理人であったり、相続財産精算人を申立てを検討するいうことも視野にいれていいのではないでしょうか。

以前の民法改正前では相続財産管理人は、すべて精算まで行うような強い権限を持ったものでしたが、民法改正後は、あくまで管理だけを相続財産管理人と、売却換価などの精算まで行うことができる相続財産精算人の２つに分けられました。

これらについては、相続放棄がでそもそも相続人が居なくなってしまったり、いたとしても相続人が不明な場合などに家庭裁判所に申し立てることができます。

この制度のネックとして、どうしても裁判所に申し立てる際、余納金を納める必要があるという点があります。

つまり、これから相続財産管理人・相続財産清算人に就任するであろう弁護士や司法書士などの費用などの立替金が必要だということです。

この選任には少なくとも数十万円が必要であり、この立替えがネックでこの制度の申立てを諦める方も多いのも事実です。

ただ私もこれまで何件か申し立てをしましたが、例えば亡くなった方の預金通帳に一定額の預貯金などがある場合、この銀行預貯金を予納金に充当してくれという申立ても実務的には行われています。

あくまで、多少の預貯金があるという前提になってしまいますが、相続放棄をする場合、そもそも預貯金が残っていようが手を付けることはできませんので、これらの申立てをすることで管理責任から逃れる、という手段も検討できるのではないでしょうか。

また2023年から施行された相続土地国庫帰属制度などは、相続土地財産である土地を国に引き取ってもらうための制度です。

これは非常に利用が期待されていますが、国を土地に帰属させるために、例えば空き家がある場合その空き家を取り壊す必要がある、隣地との測量などが終わっている必要があるなど、かなり厳しい要件がいくつもあります。

またこの制度の申請者は、申請が認められた場合もその後の管理費用の納付が必要です。

このため、思ったよりも利用されていないというのが現状ではでしょうか。

不動産の相続放棄を考える際に重要なこと

不動産がある相続放棄は「3ヶ月」の期間内に専門家へ相談を 不動産がある場合の相続放棄というのは非常に難しい制度です。

ただ一見すると何の価値もないと思えるような不動産についても、専門家が収支を計算した場合、多少のお金にはなる、または少なくともマイナスにはならない、といったケースも実際は存在します。

また売却に至るためのそもそもの相続手続き、相続人が多すぎるなどの問題も、やはり法律の専門家である司法書士などに相談すれば解決できるケースもあります。

相続放棄というのは、3ヶ月という短い時間で決断しなければなりませんが、不動産がある場合、特に不動産取引にも精通した専門家でなければ、その判断は難しいと思います。

3ヶ月と時間の区切りがある制度ですので、不動産があって相続放棄に悩まれるようなケースの場合、まずはお近くの専門家に相談されるのがよろしいかと思います。

当事務所では宅建免許を保有した司法書士が相続のプロ、不動産会社のプロの目線からご相談者のお悩みに親身に対応させていただきます。

少しでもお困りの際には是非お気軽に無料相談をご予約いただければと思います。

当事務所の無料相談のご予約は0120-926-680より承っております。