【相続登記を放置するリスク】相続登記義務化の経過措置を司法書士が解説！

2024年（令和6年）4月1日に不動産登記法が改正されて、相続登記がこれまでの任意的なものから法律で定められた「義務」的なものとなりました。

これまでは「相続登記を後回しにしてもいいんじゃないか」というような社会の空気が、大きく変わった転換点と言えるでしょう。

私の事務所でも多く寄せられる相談は、「義務化以前の相続の登記が行われないのことが理由で、このままだと罰則の対象になるのではないか、登記を急ぎたい」といった相談や、「そもそも一代前の亡くなった祖父の名義のままになっている土地があるので、相続登記をどうすればいいのか」というような相談が多くあります。

結論から申し上げると、今回の法改正では、相続登記が義務化になった以前の相続についても、原則として、2027年（令和9年）3月31日までに登記を済ませるとされています。

今回の記事では、これまでの相続の対象となる不動産の相続登記を放置している方に向けて、猶予期間の詳細や放置することのデメリットなどの解決策を解説します。

今回の法改正で最も注意すべき点は、法律の改正よりも前に発生した相続についても、適応されるという点です。

今後起きる相続登記の期限は、自己のために相続開始があったことを知り、かつその所有権を取得したことを知った日から3年です。

しかし、改正法が施行された2024年（令和6年）4月1日より前に発生した相続についても、以下のいずれの遅い日から3年以内に登記をする必要がございます。

1．改正法の施行日である2024年（令和6年）4月1日

2．相続の開始及び所有権の取得をした日

多くのケースでは、2024年（令和6年）4月1日が起算点となり、実質的には2027年（令和9年）3月31日が期限になると言えるでしょう。

実際は、2024年4月を過ぎて即座に登記をしていないと罰金・罰則に当たると思いご相談に来られる方も多いですが、こうした3年以内の猶予が設けられているのも、一つの特徴と言えるでしょう。

相続登記を放置された不動産が抱える潜在的リスク

罰金ばかりが注目されがちですが、司法書士の立場から見て、より大きな点といえるのは、時間が経てば経つほど手続きが不可能に近づくという事実です。

一つは数次相続による相続人の増加です。

相続登記を1世代飛ばすと、相続人の数が大きく増えることが多いです。

例えば、先ほど申し上げたような2世代前にあたる祖父名義の不動産を放置しているような場合、父が亡くなり、さらにはその間にその子たちである兄弟も亡くなったとします。

そうすると孫世代にはいとこにあたり、またその方たちも亡くなってしまうと、さらに配偶者などが相続権を持つこともあります。

子や孫については、いわゆる代襲相続の負い命のように、一定のところでの打ち止めがないため、ねずみ算的にどんどん増えていくことになります。

そしていざ遺産分割をしようとなるとネックとなるのが、遺産分割協議には全員の同意が必要ということです。

「相続人全員」というのがやはり肝になってきますので、当然相続人の人数が増えれば増えるだけ、そのリスクというのは増していきます。

例えば、一人でも連絡がつかない。これだけで相続の手続き一つ進まないことも多くあります。

また連絡がついても海外に居住をしていたり、認知症の方が混ざっていたりすると、手続きというのはコスト、手間という面では跳ね上がってきてしまうでしょう。

また、更には亡くなった方の住所がつながらないということもたまに見られます。

亡くなった方の住所変更登記などがされていない場合です。

このような場合、戸籍の附票であったりとか、住民票の除票という書類が必要になってくるのですが、住民票の除票については、近年まで5年や10年の保存期間としている役所も多くみられました。

そのため、以前に亡くなった方ですと住民票の除票が破棄をされてしたりして、手続きに大きな手間がかかるケースも見られます。

こうした書類が取得できない場合、権利書の添付が求められたり、法務局に対して同一性の証明をする必要があったりと、手間が増えることが予想されます。

また、先ほど記載した通り、相続人の中の一人に認知能力がない方がいるような場合、成年後見人を選任しなければならず、これらの手間及びコストというの費用が大きな負担になります。

最悪のケースとしては、どうしても話し合いがまとまらない場合、期限内にどうしても申告ができないなどというケースも出てきます。

また、そもそも相続人間で利害の対立などがあり、調停などになっている場合、その場合の緊急連絡的な措置として相続人申告登記という制度が新設されています。

この調書としては、相続人が自分一人だけで申請ができ、これを済ませば一応の義務が果たしたとみなされることになります。

ただ、これはあくまで自分が相続人であることを示す制度であり、正式な所有権移転登記ではありません。

つまり、この不動産を売却したりなどの処分というのは依然としてできないままです。

相続登記をしない場合の経済的リスク

そもそも相続登記をしないことで創造される経済的損失とは何でしょうか。

売るつもりがないから、あまり価値のない田舎の土地だから、と考えるのは危険です。

相続登記をしない限り、売却や活用ができません。

いざというとき、老人ホームの入居が必要になって、その費用のために実家をおろうとしても、名義変更がなくなった方のままでは売買契約もできないでしょう。

当然、不動産の名義があっていなければ融資を受けることもできません。

さらに、先ほど申し上げたように、相続登記をしないまま放置してしまうと、より多くの相続人が現れ、結果的に子世代や孫世代に複雑化した権利関係というトラブルを押し付けることになります。

また税金の滞納などがあった場合、差し押さえを受けるリスクもあるでしょう。

私たちの事務所でも、こうした長期間相続登記が放置された案件についても、何件も受任してきました。

まず、今誰の名義になっているのか、不動産については正確に把握することが大事です。

最も手がかりとなるのは、やはり固定資産税の納税通知であったりします。

これをもとに不動産関係を調べていきます。

そして亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を集め、現在の相続人が誰かを特定します。

このあたりは当事務所の過去のページでもまとめていますのでご確認ください。

不動産の名義変更の手続きについて

相続人全員が集まることが可能であれば、誰がその不動産を相続するかを話し合い、話し合うことでよりスムーズに済みます。

相続登記の義務化は、決して国民の手間を増やすものではなく、こうした所在不明の土地をなくし、次の世代が安心して土地を活用できるようにするための目的でもあります。

放置された複雑な相続登記ですと、戸籍の調査だけで3ヶ月や半年などをかかる必要があります。

相続登記に「期限」と「義務」が課せられるようになりました。このような思わぬことがありますのでともあるので、早めのご相談をお願いしております。